Analiza porównawcza algorytmów wyceny na przykładzie nieruchomości zabudowanej

W artykule przedstawiono porównanie algorytmów wyceny nieruchomości zabudowanej w postaci domu jednorodzinnego z ich praktyczną weryfikacją wraz z analiza krakowskiego rynku nieruchomości. Spośród czterech stosowanych obecnie w Polsce podejść wyceny nieruchomości, w przypadku nieruchomości zabudowanych zastosowanie znajdują trzy z nich: porównawcze, dochodowe i kosztowe. Podejście porównawcze jest najczęściej stosowanym algorytmem wyceny nieruchomości w naszym kraju, Bazuje ono na porównaniu nieruchomości wycenianej z innymi, podobnymi nieruchomościami będącymi przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży. Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca zapłaci cenę, której wysokości uzależniona jest od przewidywalnego dochodu możliwego do uzyskania z nieruchomości. Stosowane jest ono dla nieruchomości przynoszących, bądź mogących przynosić dochód. Podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia uwzględniając zużycie, przy czym oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Artykuł ten stanowi pierwszą z dwóch części cyklu i obejmuje rozważania teoretyczne dotyczące wyceny nieruchomości oraz analizę rynku lokalnego, stanowiąc tym samym wstęp do drugiej części, będącej praktyczną realizacją przedstawionych algorytmów wraz omówieniem wyników i dyskusją.